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Tutto il settore immobiliare in alcune leggi

  

Loi CARREZ
 
Loi Carrez (del nome del suo autore, il deputato Carrez)

Si tratta della legge 96-1107 della 18 dicembre 1996 che migliora la protezione dei gruppi di copropriété, che ha modificato l'articolo 46 della legge della 10 luglio 1965 che fissa lo statuto della copropriété delle costruzioni costruite.
Questa legge costringe a citare la superficie privativa dei gruppi di copropriété in molto prima del contratto ed in qualsiasi atto di vendita.

L'esigenza dell'indicazione della superficie è accompagnata da una doppia sanzione al vantaggio esclusivo dell'acquirente:

- un'azione in nullità dell'atto in caso d'omissione della menzione imposta; deve essere intentata al più tardi alla scadenza di un termine di un mese a partire dall'atto autentico di vendita.
- Un'azione in riduzione del prezzo se la superficie reale è inferiore de plus del 5% a quella espressa nell'atto; deve essere intentata entro il termine di un anno a partire dall'atto autentico di vendita.

Due osservazioni importanti:
L'obbligo di misurazione riguarda soltanto i gruppi di copropriété e non le case individuali (attenzione tuttavia alle case che formano gruppi di copropriété detta orizzontale).

Il rappresentante non ha l'obbligo di ricorrere al servizio di un professionista a fare procedere alla misurazione del suo bene.

Attenzione: può in buona fede indicare la superficie che esiste su piani in suo possesso.
La misurazione legge aggiustate è specifico; differenze sono state constatate ed azioni in diminuzione del prezzo sono state intentate.

Il ricorso ad un professionista che può effettuare le varie ricerche (amianto - piombo - termiti - legge aggiustate) è consigliato per rassicurare le transazioni.

 La legge detta legge SRU (solidarietà e rinnovo urbani)

La legge della 13 dicembre 2000 è entrata in vigore il 1° giugno 2001. Istituisce per ogni acquirente immobiliare un periodo di riflessione o un termine di rétractation di sette giorni. La legge gli dà la possibilità di cambiare parere in corso di strada per proteggerlo contro ogni acquisto impulsivo, proteggerlo in un certo qual modo contro sé stesso.

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L'amianto

Protezione della popolazione contro i rischi sanitari legati ad un'esposizione all'amianto nelle costruzioni costruite.
Quadro giuridico
Decreto n° 96-97 della 7 febbraio 1996, modificato da decreto n° 97-855 della 12 settembre 1997.
I beni immobili interessati
Tutte le costruzioni costruite alla sola eccezione delle costruzioni ad impiego d'abitazione che comportano un solo alloggio.
Campo d'applicazione
Cimatura (costruzioni costruite prima del 1° gennaio 1980).
Calorifugeage (costruzioni costruite prima del 29 luglio 1996).
Limite massimo falso (costruzioni costruite prima del 1° luglio 1997).
Metodologia
Attestato dell'assenza o della presenza di cimatura, calorifugeage e della presenza o dell'assenza d'amianto in questi materiali.
In caso di presenza d'amianto, il dispositivo di controllo verifica lo stato di conservazione dei materiali e stabilisce una griglia di valutazione.
Il risultato di questa griglia comporterà, secondo i casi, un controllo periodico dei materiali, una sorveglianza del livello di densità della polvere nell'aria o dei lavori adeguati.

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Le termiti

L'estensione recente e la gravità del fenomeno “termite„ hanno forzato il legislatore ad adottare misure tali da informare e proteggere gli acquirenti ed i proprietari di costruzioni di fronte a questo rischio.
Quadro giuridico
Legge n° 99-471 della 18 giugno 1999.
Decreto n° 2000-613 della 3 luglio 2000.
Decreto della 10 agosto 2000 che fissa il modello di stato parassitario.
I beni immobili interessati
Ogni tipo di costruzione situata in una zona contaminata o suscettibile di esserla a breve scadenza.
Queste zone sono delimitate da un decreto prefettizio la cui esistenza è trasmessa al pubblico in condizioni molto precise.
In caso di vendita di un bene immobile situato in una zona contaminata o suscettibile di esserla, uno stato parassitario, che data di meno di tre mesi, deve essere allegato.
Metodologia
Lo stato parassitario è stabilito da un professionista che esercita l'attività di competenza o di diagnosi di presenza di termiti.

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Il piombo

Lotta contro il saturnisme eliminando i rischi d'accessibilità al piombo nelle vernici.
Quadro giuridico
Arte. L. 32-5 e R. 32 - 10, 11, 12 del codice della sanità pubblica.
I beni immobili interessati
Ogni costruzione per uso d'abitazione, costruita o rinnovato prima del 1948 e situata in una zona detta “rischio„.
Le zone rischi sono definite dal Préfet, quest'ultimo classificando molto spesso tutto il suo dipartimento in tale zona.
I rischi d'accessibilità devono essere citati in fatto il punto da un dispositivo di controllo tecnico autorizzato o da un tecnico della costruzione qualificato.
Lo stato deve essere allegato a qualsiasi promessa, contratto o atto di vendita.
Metodologia (raccomandata)
Analisi della concentrazione in piombo del rivestimento per mezzo di un apparecchio a fluorescenza X il cui utilizzo richiede un'approvazione ministeriale.
Redazione di una relazione che contiene la descrizione del locale, il risultato delle misure o delle analisi, la natura e lo stato di conservazione di ogni parete che contiene piombo, ed una conclusione che precisa i rischi d'accessibilità al piombo.

Questa tabella conduce alle osservazioni seguenti:
- la ricerca d'amianto non riguarda i padiglioni individuali, attualmente.
- La ricerca di piombo riguarda soltanto i beni costruiti prima del 1948 e riguarda soltanto le vernici. Le canalizzazioni sono per il momento escluse.
- I decreti prefettizi per quanto riguarda la ricerca delle termiti sono rari nella regione parigina; ne esiste a Parigi.
- Ogni rappresentante interessato avrà interesse a fare effettuare le ricerche prima della messa in vendita del bene e la conclusione di prima del contratto, inizialmente per la sua informazione in seguito perché le cose siano chiare con il suo acquirente.

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Il mandato

il mandato è obbligatorio ma varie forme   vi permettono di conservare la vostra libertà.

Sapete che l'agenzia copre i rischi di incidenti che possono verificarsi presso gli ospiti e che senza mandato, è il rappresentante che ne prende i rischi, allora…

In caso di vendita di un bene immobile, si possono dare molti mandati di vendita?

Ciò è possibile se optate per il mandato semplice, ma essete vietato se avete fatto la scelta di dare un mandato con esclusiva.

Il mandato è l'atto con il quale designate un agente immobiliare o un notaio per ricercare un acquirente. Il mandato che sia semplice o con esclusiva deve essere passato per iscritto e per una durata determinata.

Il mandato semplice vi permette di contattare altrettante agenzie che lo desiderate e di ricercare lei stesso un acquirente. Vi occorrerà tuttavia prevenire tutte le agenzie con che avete contratto, rispettando il formalismo previsto dai loro mandati, quando il compromesso o la promessa unilaterale saranno firmati.

Solo l'agenzia che ha effettivamente realizzata la vendita avrà diritto ad una retribuzione.

Nel mandato con clausola d'esclusiva, vi impegnate a trattare soltanto tramite l'agenzia, anche se trovate l'acquirente anche. Se passate oltre la clausola d'esclusiva e realizzate la vendita direttamente con l'acquirente o tramite un'altra agenzia, il titolare del mandato esclusivo sarà legittimato di richiedere la sua commissione. 

Testi di riferimento
articoli 6 e 7 della legge n° 70-9 della 2 gennaio 1970
articoli 72 a 79 del decreto n° 72-678 della 20 luglio 1972

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