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Tout l'immobilier en quelques lois

 

Loi CARREZ

Loi Carrez (du nom de son auteur, le député Carrez)

Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente.

L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :

- une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
- Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.

Deux observations importantes :
L' obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).

Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien.

Attention : il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession.
Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées.

Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions.

 La loi dite loi SRU (solidarité et renouvellement urbains)

La loi du 13 décembre 2000 est entrée en vigueur le 1er juin 2001. Elle institue pour tout acquéreur immobilier un délai de réflexion ou un délai de rétractation de sept jours. La loi lui donne la possibilité de changer d'avis en cours de route pour le protéger contre tout achat impulsif, le protéger en quelque sorte contre lui-même.

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 L'Amiante

Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
Cadre juridique
Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997.
Les biens immobiliers concernés
Tous les immeubles bâtis à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement.
Champ d'application
Flocage (immeubles construits avant le 1er janvier 1980).
Calorifugeage (immeubles construits avant le 29 juillet 1996).
Faux plafond (immeubles construits avant le 1er juillet 1997).
Méthodologie
Attestation de l'absence ou de la présence de flocage, calorifugeage et de la présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux.
En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation.
Le résultat de cette grille entraînera, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés.

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Les Termites

L'extension récente et la gravité du phénomène " termite " ont contraint le législateur à prendre des mesures de nature à informer et à protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles face à ce risque.
Cadre juridique
Loi n° 99-471 du 18 juin 1999.
Décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000.
Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle d'état parasitaire.
Les biens immobiliers concernés
Tout type d'immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme.
Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral dont l'existence est portée à la connaissance du public dans des conditions très précises.
En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, un état parasitaire, datant de moins de trois mois, doit être annexé.
Méthodologie
L'état parasitaire est établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termites.

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Le Plomb

Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb dans les peintures.
Cadre juridique
Art. L. 32-5 et R. 32 - 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique.
Les biens immobiliers concernés
Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé dans une zone dite " à risque ".
Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent l'ensemble de son département dans une telle zone.
Les risques d'accessibilité doivent être mentionnés dans un état dressé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié.
L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente.
Méthodologie (préconisée)
Analyse de la concentration en plomb du revêtement à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation nécessite un agrément ministériel.
Rédaction d'un rapport contenant le descriptif du local, le résultat des mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb.

Ce tableau conduit aux remarques suivantes :
- la recherche d'amiante ne concerne pas les pavillons individuels, actuellement.
- La recherche de plomb ne concerne que les biens construits avant 1948 et ne concerne que les peintures. Les canalisations sont pour l'instant exclues.
- Les arrêtés préfectoraux en ce qui concerne la recherche des termites sont rares dans la région parisienne ; il en existe à Paris.
- Tout vendeur concerné aura intérêt à faire effectuer les recherches avant la mise en vente du bien et la conclusion de l'avant contrat, d'abord pour sa propre information ensuite pour que les choses soient claires avec son acquéreur.

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Le Mandat

le mandat est obligatoire mais différentes formes   vous permettent de conserver votre liberté.

Savez vous que l'Agence couvre les risques d'accidents qui peuvent survenir auprès des visiteurs et que sans mandat , c'est le vendeur qui en prend les risques, alors...

En cas de vente d'un bien immobilier, peut-on donner plusieurs mandats de vente ?

Cela est possible si vous optez pour le mandat simple, mais est interdit si vous avez fait le choix de donner un mandat avec exclusivité.

Le mandat est l'acte par lequel vous désignez un agent immobilier ou un notaire pour rechercher un acheteur. Le mandat qu'il soit simple ou avec exclusivité doit être passé par écrit et pour une durée déterminée.

Le mandat simple vous permet de contacter autant d'agences que vous le désirez et de rechercher vous-même un acquéreur. Il vous faudra cependant prévenir toutes les agences avec qui vous avez contracté, en respectant le formalisme prévu par leurs mandats, quand le compromis ou la promesse unilatérale sera signé.

Seule l'agence ayant effectivement réalisé la vente aura droit à une rémunération.

Dans le mandat avec clause d'exclusivité, vous vous engagez à ne traiter que par l'intermédiaire de l'agence, même si vous trouvez l'acheteur vous même. Si vous passez outre la clause d'exclusivité et réalisez la vente directement avec l'acheteur ou par le biais d'une autre agence, le titulaire du mandat exclusif sera en droit de réclamer sa commission. 

Textes de référence
articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
articles 72 à 79 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

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LEXIQUE DE LA VENTE

ACHAT EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT
Achat sur plan. L'acquéreur paye le prix du bien acquis au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

ACTE AUTHENTIQUE
L'acte authentique est celui qui a été reçu par notaire selon les solennités requises. Il peut désormais être dressé sur support électronique. On en parle la plupart du temps au sujet de l'acte de vente.

AMIANTE : voir "Etat d'amiante"
ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGES
Assurance que doit souscrire le maître de l'ouvrage afin de garantir la réparation des désordres de nature à engager la responsabilité décennale des entreprises.

BENEFICIAIRE
Désigne la personne qui est destinataire d'une promesse unilatérale d'offre de vente

BON DE VISITE
Reconnaissance par les acquéreurs d'avoir visité un bien par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

CARTE PROFESSIONNELLE
Document administratif que doit détenir toute personne physique ou morale qui se livre ou prête son concours à l'achat, la vente, la location, la gestion du bien d'autrui.

CERTIFICAT DE SURFACE
Document obligatoire en cas de vente d'un lot privatif situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, attestant la superficie de la partie privative du dit lot.

CERTIFICAT D'URBANISME
Document administratif donnant l'état des règles d'urbanisme applicables à un terrain au jour où il est établi.

CLAUSE PENALE
C'est la clause par laquelle une personne s'engage à verser une somme forfaitaire en cas d'inexécution de l'obligation principale à laquelle elle s'est engagée. On peut trouver cette clause par exemple sur une promesse de vente.

COMPROMIS DE VENTE
Contrat synallagmatique de vente, le plus souvent reçu par acte sous seing privé. (Voir aussi "Promesse de vente")

CONDITIONS SUSPENSIVES
Evènement indépendant de la volonté des parties auquel est suspendue l'exécution de leurs engagements, comme par exemple l'obtention d'un prêt par l'acquéreur.

C.O.S.
Le C.O.S.( coefficient d'occupation des sols) sert à définir le rapport entre la surface du terrain et le droit de construire de la surface hors oeuvre net ( S.H.O.N.). Un C.O.S. de 0,4 affecté à un terrain de 500 m2 permet de construire 500 x 0,4 = 200 m2 de S.H.O.N., si le plan d'occupation des sols (P.O.S.) le permet.

C.O.S. RESIDUEL
Définit sur un terrain où il y a déjà une construction, le droit d'ériger une construction additionnelle. Si sur un terrain de 500 m2, il y a déjà une maison de 160 m2 (S.H.O.N .) et que le C.O.S ; est de 0.4 on peut y construire 40 m2 (S.H.O.N .), si le P.O.S. le permet.

DROITS DE PREEMPTION
Droit permettant à une personne privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien immobilier en se substituant à l'acheteur initial.

DROIT DE MUTATION
Droits et taxes perçus par le notaire, lors d'une mutation à titre gratuit ou onéreux (vente, donation, succession) pour le compte de l'Etat et des collectivités locales.

ETAT D'AMIANTE
Les vendeurs d'immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ont l'obligation d'annexer à leur promesse de vente un état mentionnant la présence ou non d'amiante. Cette obligation concerne aussi bien les appartements que les maisons individuelles.
De plus, les propriétaires des immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er juillet 1997 comportant plus d'un logement sont tenus de faire rechercher la présence d'amiante et de justifier, le cas échéant, de l'exécution des mesures prescrites dans le rapport établi par un organisme agréé. Même si le bien n'est pas vendu.

ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES : A rédiger
ETAT PARASITAIRE
La loi du 8 juin 1999 oblige à produire, lors de la signature de l'avant-contrat de vente, un état parasitaire datant de moins de 3 mois en cas de vente d'immeuble situé dans une zone contaminée.

GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Les éléments d'équipement d'un immeuble neuf qui ne sont pas indissociables du gros oeuvre sont garantis pendant 2 ans en cas de dysfonctionnement.

GARANTIE DECENNALE
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable pendant 10 ans envers le maître de l'ouvrage des désordres pouvant affecter sa solidité ou le rendre impropre à sa destination.
Entrent dans le champ d'application de la garantie décennale les désordres de même nature qui affectent les éléments d'équipements indissociables du gros oeuvre.

GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant 1 an à compter de la réception des travaux, a pour objet la réparation de tous les dommages constatés dans le procès-verbal de réception ou notifiés postérieurement.

HONORAIRES
Rémunération perçue en contre partie de la fourniture d'une prestation de service par un professionnel. Chaque agence immobilière doit afficher ses tarifs.

HYPOTHEQUE
Garantie consentie sur un bien immobilier au profit d'un prêteur de deniers. Cette prise de garantie, reçue par acte notarié et publiée aux hypothèques, entraine des frais pour l'emprunteur.

INDEMNITE D'IMMOBILISATION
Somme versée entre les mains de l'agent immobilier ou du notaire, soit à l'occasion d'une promesse unilatérale de vente, soit à l'occasion d'une promesse synallagmatique de vente qui restera acquise au vendeur en cas de non réalisation de la vente.

JOUISSANCE
Faculté d'utiliser un bien immobilier ou d'en percevoir les fruits.

LOI SRU
La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 reforme le droit de l'urbanisme. Elle instaure notamment pour l'acquéreur d'un bien dans l'ancien un droit de rétractation ou de réflexion selon le cas. Le versement de sommes lors de la signature d'offres unilatérales d'achat est prohibé à peine de nullité de l'engagement.

 MANDAT DE VENTE
Acte par lequel le mandant donne pouvoir au mandataire de vendre un bien.
Dans la pratique les pouvoirs conférés par le propriétaire sont limités à la recherche d'un acquéreur. Il s'agit donc d'un mandat de recherche qui impliquera que le compromis soit régularisé par le vendeur lui-même.

P.L.U.
Le plan Local d'Urbanisme est élaboré sur l'initiative des communes et concerne l'ensemble du territoire de la commune.

PROMESSE DE VENTE
Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. IL peut être établi, soit sous-seing privé, soit devant notaire. Il existe deux sortes de promesse de vente :

La promesse unilatérale de vente : cette formule n'engage pas l'acheteur
La promesse bilatérale ( contrat synallagmatique) appelée aussi compromis de vente : ce type d'accord engage l'acquéreur au même titre que le vendeur.
PROMETTANT
Mot désignant la personne (le vendeur) qui s'engage à céder son bien au bénéficiaire (l'acheteur), lors de la signature d'une promesse de vente

RISQUE D'ACCESSIBILITE AU PLOMB
Un état des risques d'accessibilité au plomb doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant et constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1948.

SERVITUDE
Une servitude est une contrainte qui est imposée à une propriété au profit d'une autre propriété. (Servitude de passage...)
Les règlements administratifs en matière d'urbanisme peuvent également créer des contraintes à la charge d'une propriété.

SYNDIC
Personne physique ou morale agissant en qualité de représentant d'un syndicat de copropriétaires et exerçant les fonctions légales attachées à cette qualité.

TAXE D'HABITATION
Taxe due au titre des impôts locaux pour tout occupant d'un logement au 1er janvier, qu'il soit propriétaire ou locataire, à titre onéreux ou gratuit.

TAXE FONCIERE
Taxe due au titre des impôts locaux par tous les propriétaires d'un bien immobilier situé dans la commune.

TERMITE : insecte xylophage. Voir "Etat parasitaire"
XYLOPHAGE : voir "Etat parasitaire"

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