Tout l'immobilier en quelques lois
Loi Carrez (du nom de son auteur, le député Carrez)
Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente.
L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :
- une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
- Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
Deux observations importantes :
L' obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).
Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien.
Attention : il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession.
Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées.
Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions.
La loi dite loi SRU (solidarité et renouvellement urbains)
La loi du 13 décembre 2000 est entrée en vigueur le 1er juin 2001. Elle institue pour tout acquéreur immobilier un délai de réflexion ou un délai de rétractation de sept jours. La loi lui donne la possibilité de changer d'avis en cours de route pour le protéger contre tout achat impulsif, le protéger en quelque sorte contre lui-même.
Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
Cadre juridique
Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997.
Les biens immobiliers concernés
Tous les immeubles bâtis à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement.
Champ d'application
Flocage (immeubles construits avant le 1er janvier 1980).
Calorifugeage (immeubles construits avant le 29 juillet 1996).
Faux plafond (immeubles construits avant le 1er juillet 1997).
Méthodologie
Attestation de l'absence ou de la présence de flocage, calorifugeage et de la présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux.
En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation.
Le résultat de cette grille entraînera, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés.
L'extension récente et la gravité du phénomène " termite " ont contraint le législateur à prendre des mesures de nature à informer et à protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles face à ce risque.
Cadre juridique
Loi n° 99-471 du 18 juin 1999.
Décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000.
Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle d'état parasitaire.
Les biens immobiliers concernés
Tout type d'immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme.
Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral dont l'existence est portée à la connaissance du public dans des conditions très précises.
En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, un état parasitaire, datant de moins de trois mois, doit être annexé.
Méthodologie
L'état parasitaire est établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termites.
Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb dans les peintures.
Cadre juridique
Art. L. 32-5 et R. 32 - 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique.
Les biens immobiliers concernés
Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé dans une zone dite " à risque ".
Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent l'ensemble de son département dans une telle zone.
Les risques d'accessibilité doivent être mentionnés dans un état dressé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié.
L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente.
Méthodologie (préconisée)
Analyse de la concentration en plomb du revêtement à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation nécessite un agrément ministériel.
Rédaction d'un rapport contenant le descriptif du local, le résultat des mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb.
Ce tableau conduit aux remarques suivantes :
- la recherche d'amiante ne concerne pas les pavillons individuels, actuellement.
- La recherche de plomb ne concerne que les biens construits avant 1948 et ne concerne que les peintures. Les canalisations sont pour l'instant exclues.
- Les arrêtés préfectoraux en ce qui concerne la recherche des termites sont rares dans la région parisienne ; il en existe à Paris.
- Tout vendeur concerné aura intérêt à faire effectuer les recherches avant la mise en vente du bien et la conclusion de l'avant contrat, d'abord pour sa propre information ensuite pour que les choses soient claires avec son acquéreur.
le mandat est obligatoire mais différentes formes vous permettent de conserver votre liberté.
Savez vous que l'Agence couvre les risques d'accidents qui peuvent survenir auprès des visiteurs et que sans mandat , c'est le vendeur qui en prend les risques, alors...
En cas de vente d'un bien immobilier, peut-on donner plusieurs mandats de vente ?
Cela est possible si vous optez pour le mandat simple, mais est interdit si vous avez fait le choix de donner un mandat avec exclusivité.
Le mandat est l'acte par lequel vous désignez un agent immobilier ou un notaire pour rechercher un acheteur. Le mandat qu'il soit simple ou avec exclusivité doit être passé par écrit et pour une durée déterminée.
Le mandat simple vous permet de contacter autant d'agences que vous le désirez et de rechercher vous-même un acquéreur. Il vous faudra cependant prévenir toutes les agences avec qui vous avez contracté, en respectant le formalisme prévu par leurs mandats, quand le compromis ou la promesse unilatérale sera signé.
Seule l'agence ayant effectivement réalisé la vente aura droit à une rémunération.
Dans le mandat avec clause d'exclusivité, vous vous engagez à ne traiter que par l'intermédiaire de l'agence, même si vous trouvez l'acheteur vous même. Si vous passez outre la clause d'exclusivité et réalisez la vente directement avec l'acheteur ou par le biais d'une autre agence, le titulaire du mandat exclusif sera en droit de réclamer sa commission.
Textes de référence
articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
articles 72 à 79 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Si vous êtes vendeur d'un bien, venez nous voir en toute simplicité.
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