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Découvrez ici quelques Lois,  Astuces et  Conseils.

Location saisonnière :

Location Annuelle vide :

Ce qu'il faut savoir :


 

 

Qu'est ce qu'une location saisonnière ? 

 Régime juridique de la location saisonnière en France

En premier lieu, il s'agit d'une location dite "meublée" : cela suppose donc la présence des meubles nécessaires à la vie courante du locataire : lits, cuisine, armoire, table, chaises, meubles et matériels de cuisine, installation au minimum d'une salle d'eau.

En second lieu, il s'agit d'une location dite "saisonnière" : c'est à dire une location ne devant pas excéder la saison (en théorie 3 mois maximum).

Cette location saisonnière peut être consentie à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle "de passage", et ne saurait constituer en aucun cas la résidence principale du locataire.

Les locations saisonnières sont, à la lecture de la loi, totalement libres et ne sont soumises qu'aux conditions du Code civil pour leur organisation.

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Pourquoi louer en location saisonnière ?

Vous disposez d'un logement que vous occupez occasionnellement ?
Existe-il un moyen qui permettrait de couvrir, une partie voir la totalité des frais d'entretien ?

OUI !    La Location Saisonnière
 
L'idée de louer votre logement, quelques semaines par an, tout en vous réservant la possibilité de l'occuper vous-même. Une solution séduisante qui offre l'avantage d'assurer un complément de revenu appréciable et de garder la liberté de votre bien immobilier. Y avez-vous déjà pensé ?

Aujourd'hui, la demande pour ce mode d'hébergement ne cesse de croître. Les moyens modernes dont nous disposons maintenant, touchent une clientèle internationale désireuse de découvrir et connaître toute la diversité de notre région, la Côte d'Azur qui n'a d'égal que sa beauté. La mer, La montagne, La Principauté de Monaco et l'Italie voisine en sont autant de témoignage. Le tourisme découverte, comme nous aimons le rappeler, s'est fortement développé ces dernières années et, avec lui, les besoins en hébergement.
Contactez-nous.

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Classement de certaines locations saisonnières en France

Le loi permet le classement de certaines locations saisonnières afin d'assurer au locataire un produit de qualité ou respectant les normes de qualité imposées par ce classement (arrêté du 8 Janvier 1993). En effet, le propriétaire faisant la demande de classement se doit d'observer scrupuleusement les obligations que lui imposent celui-ci à peine de ne pas recevoir l'agrément ou de lui être retiré si la location ne correspond plus à ces normes de confort. 

Les locations meublées saisonnières sont qualifiées de "meublés de tourisme" : "les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile".

Ces meublés de tourisme sont classés en différentes catégories exprimées par un nombre d'étoiles croissant suivant leur niveau de confort et d'agrément.

Les conditions minimales sont notamment d'être exempt d'odeurs spécifiques permanentes, et situé hors des zones de nuisance résultant des installations classées, routes à grande circulation, voies ferrées ou encore aéroports (par exemple).

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Nos conseils avant de s'engager

Demandez un descriptif détaillé des lieux

Ne laissez rien au hasard. Certes, vous partez en vacances et votre séjour sera forcément limité dans le temps mais ce n'est pas une raison pour vous accommoder d'un mobilier sommaire ou d'éléments de cuisine en mauvaise état. Là encore, il faut rester absolument vigilant, et n'hésitez pas à demander une information complémentaire au loueur.

Un "état descriptif et des conditions de location" doit être envoyé en deux exemplaires, un pour le bailleur ou son mandataire, et l'autre pour le candidat-locataire. Sachez que si les renseignements portés à l''état descriptif et des conditions de location" sont inexactes, le bailleur ou son mandataire pourra être condamné au paiement d'une amende.

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Vérifier les conditions de réservation : arrhes ou acomptes

Le montant de la réservation et la date de son paiement sont à négocier entre les deux parties. En premier lieu, il est conseillé de ne verser aucune somme avant la signature du contrat de location et sachez à quoi correspond ce versement (arrhes ou acompte). Soyez vigilant sur les termes employés au sein du contrat, car dans un contrat de location-saisonnière, le choix erroné d'un terme peut avoir des conséquences importantes en cas de résiliation.

De nombreux aléas peuvent avoir cours, notamment la maladie ou encore un accident, obligeant le propriétaire ou le locataire à annuler sa réservation alors que celle-ci avait déjà fait l'encours du versement de la somme prévue pour arrêter la location. Dans quelle mesure le remboursement de cette somme pourra-t-il avoir lieu ? Il convient alors de distinguer si le contrat fait mention d'arrhes ou d'acompte.

Les arrhes représentent un moyen de dédit. Le locataire est libre de se désister, cependant les arrhes restent acquises au loueur (ce dernier est considéré comme ayant subi un préjudice du fait du désistement du locataire ayant porté une option sur le bien mis en location). Inversement, si c'est le loueur qui renonce à la location de son bien, l'article 1590 du Code Civil impose à ce dernier la restitution du double du montant des arrhes versés par les locataires.
Un acompte est un engagement ferme et définitif. En cas d'annulation, le locataire peut se voir réclamer la totalité des loyers du séjour prévu ou, ceux de la période pendant laquelle le logement n'aura pu être reloué à une autre personne. Toutefois, la jurisprudence admet qu'en cas d'événement imprévisible et insurmontable, le locataire peut être dispensé de cette obligation de paiement. Inversement, le locataire peut demander une indemnisation au propriétaire si la résiliation émane de son propre fait. L'on constate alors un préjudice moral et matériel qui se matérialise par des vacances fortement compromises, des dépenses supplémentaires occasionnées par ce changement de circonstances, ...

En résumé, il est recommandé de préciser la nature de la somme versée dans le contrat de location. Si l'argent versé constitue un acompte (en d'autres termes, une partie du prix de location) ou des arrhes.

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Demander le montant du dépôt de garantie

En matière de dépôt de garantie, la législation ne s'applique qu'aux professionnels. Les particuliers qui louent occasionnellement un logement ne sont pas visés par la législation en vigueur.

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Partez bien assuré

Le propriétaire du logement peut demander au locataire la fourniture d'une photocopie d'une attestation d'assurance afin de vérifier en tant que preneur des lieux, si vous êtes couvert contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, …), soit par une extension " villégiature " de la police d'assurance que vous avez contractée au titre de votre habitation principale, soit par un contrat spécifique limité à votre séjour dans la location. N'hésitez pas à vérifier cette garantie par rapport à la valeur du mobilier contenu dans le logement. Cette estimation peut apparaître dans le contrat. Pensez-y, être assuré personnellement pour les éventuels dégâts matériels dont vous pourriez être responsable n'est pas une futilité, car la compagnie d'assurance du propriétaire des lieux ne manquera pas de se retourner contre vous !

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Exigez un contrat de location

Un contrat de location doit intervenir avant l'entrée dans les lieux. Ce contrat concrétise l'accord et l'engagement entre les deux parties. Il peut résulter d'un simple échange de correspondance ou se présenter sous la forme d'un document établi en deux exemplaires, signé à la fois par le loueur et par le locataire, chacun conservant un exemplaire de ce contrat. Il est fortement recommandé de procéder comme tel afin de parer à un éventuel conflit.

Le contrat de location doit être extrêmement précis. Le logement loué doit être désigné en indiquant les éléments suivants : l'adresse précise du logement (appartement ou maison individuelle) - le nombre de pièces et la surface habitable - une énumération des parties et équipements dont le locataire à la jouissance exclusive (garage, terrasse, …) ou ceux dont il bénéficie au même titre que les autres résidants de l'immeuble (espaces verts, cour intérieure, piscine, …).
La durée de location doit également être déterminée de façon précise avec les dates de début et de fin de location. En matière de location saisonnière, les heures d'arrivée et de départ sont très souvent indiquées (recommandé).
Le montant du loyer doit apparaître dans le contrat de location, le tarif est librement fixé, les modalités de paiement et les dépenses annexes doivent y figurer également. Une taxe de séjour destinée au financement des équipements et services publics est perçue par toutes les communes que ce soit en saison pleine qu'en saison creuse. Le contrat précise la somme que vous devez verser en guise de réservation ainsi que le montant du dépôt de garantie.

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Les charges

sauf si elles sont comprises dans le prix du loyer, peuvent être calculées forfaitairement à l'avance, soit selon les consommations réelles d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphone. Dans ce dernier cas de figure, la régularisation intervient à la fin du séjour ou quelques semaines plus tard compte tenu des délais de facturation de ces différentes prestations. En l'espèce, il ne faut pas oublier de faire relever les compteurs lors de l'état des lieux à l'entrée comme à la sortie pour éviter toute contestation d'une des deux parties.

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Les Mots Clés de l'Immobilier

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Lexique de la location

Arrhes

Somme versée à la réservation dont le montant est fixé librement. Cependant, par l'intermédiaire d'un agent immobilier, son montant ne peut excéder 25 % du prix de location y compris le versement du dépôt de garantie. Les deux parties peuvent annuler la réservation du logement, le locataire en abandonnant les arrhes, le propriétaire en restituant le double de la somme versée.

Acompte

Somme versée à la réservation dont le montant doit être identique à celui des arrhes. Il confirme l'engagement ferme et définitif des parties et ne peut être rompu. Ainsi, le locataire qui ne donne pas suite à sa réservation, le propriétaire est en droit de lui demander la totalité du prix de cette location.

Assurance

Lorsque vous désirez louer un logement en location saisonnière, vous avez grand intérêt à être assuré contre les risques locatifs : incendie, dégâts des eaux, etc. Cette garantie peut être une extension de votre contrat d'habitation principale, soit par un contrat spécifique limité à la durée de la location. Quelle que soit la formule, il vous appartient de vérifier que l'étendue et le montant de la garantie sont suffisants par rapport à la valeur des meubles et accessoires du logement occupé.

Contrat de location

C'est un document signé en deux exemplaires concrétisant la location et mentionnant les caractéristiques essentielles de la location, du logement et de sa situation (adresse précise du logement - la durée de location - la date d'entrée et de départ du locataire - les conditions de la location - le montant de la caution, son mode et le détail de sa restitution).

Charges

A moins qu'elles ne soient comprises dans le loyer annoncé pour la location, elles seront calculées soit forfaitairement à l'avance (selon une estimation de votre consommation), soit selon vos consommations réelles : eau, téléphone, électricité et gaz. Dans ce dernier cas de figure, pensez à faire relever les différents compteurs lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Dépôt de garantie

Somme versée à l'arrivée sur les lieux pour éventuellement prémunir le propriétaire en cas de dégradations faites par le locataire. Ce dépôt est remboursable en fin de location. Son montant est librement déterminé entre particuliers mais il est d'usage qu'il ne dépasse pas 20 % du loyer. Si la location passe par un professionnel, celui-ci ne peut exiger plus du quart du loyer si aucun acompte n'a été versé auparavant.

Descriptif

Document décrivant les lieux loués, leur situation dans la localité, la totalité des conditions de location. Un descriptif type est imposé aux loueurs professionnels. Notons que toute location saisonnière en meublé doit préalablement à sa conclusion faire l'objet de la remise au locataire d'un état descriptif.

Etat des lieux

L'état des lieux s'effectue en présence du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, (à l'arrivée et au départ). Ce document est signé conjointement par ledit propriétaire et le locataire. Ce document doit indiquer, outre l'adresse du logement et les coordonnées des deux parties au contrat de location, la date d'entrée et de sortie des lieux. Doivent être notés également, pour chaque pièce, l'état général des éléments qui la compose (revêtement des sols, murs, plomberie, sanitaire, électricité, équipements ménagers, rangements, etc.), et précisez s'ils sont neufs, en bon état, en état d'usage ; n'oubliez pas de faire relever les différents compteurs avant votre entrée et à votre départ (sauf si les charges sont établies forfaitairement), eau, téléphone, électricité et gaz. Enfin, notez absolument les objets manquants à votre arrivée par rapport à l'inventaire.

Inventaire

Document qui recense de façon extrêmement détaillée l'ensemble du mobilier qui compose le logement et mis à disposition du locataire. L'inventaire est établi et annexé à l'état descriptif ou au contrat de location. Ce document permet de vérifier la correspondance entre la liste et les éléments présents sur les lieux. Celle-ci doit être parfaite.

Location saisonnière

Il s'agit de location de villa ou d'appartement à l'occasion des vacances. La location saisonnière se caractérise par une durée spécifique (relativement courte) et échappe aux règles impératives de la location " classique ". Cette location doit être en rapport avec une saison sans que rien n'impose qu'il s'agisse d'une période de vacances du plus grand nombre.

Location en meublé

Un logement est considéré comme meublé lorsqu'il comporte le mobilier suffisant à la vie quotidienne.

Locaux non classés

Locaux loués généralement par des particuliers ne désirant pas se plier aux exigences de l'arrêté du 28 décembre 1976. Ces locaux peuvent ne pas répondre aux normes de confort des locaux classés meublés de tourisme. Le propriétaire n'est pas tenu de louer à l'unité-semaine et échappe à la plupart des contraintes prévues dans les autres cas. C'est le règne de la liberté avec les avantages et les inconvénients qui peuvent en résulter, surtout pour le locataire (à éviter).

Loueur en meublé non professionnel

Personne donnant en location des locaux meublés. Il s'agit de propriétaires inscrits ou non au registre du commerce en qualité de loueurs en meublé professionnels mais dont les recettes annuelles tirées de cette activité sont inférieures à 25.000 € ou représentant moins de 50 % de leur revenu global.

Loueur en meublé professionnel

Bailleur louant plusieurs logements meublés avec ou sans services et réalisant plus de 22867 €uros de recettes annuelles ou retirant de cette activité au moins 50 % de ses revenus. Est donc considéré comme loueur professionnel en meublé toute personne qui loue ou sous-loue, pendant plus de trois mois par an, au moins deux logements meublés autre que son habitation principale. Les loueurs en meublé professionnel doivent être inscrits au registre du commerce et des sociétés ou assujettis à la taxe professionnelle en tant que commerçant.

Loyer

Le loyer est librement déterminé entre les parties et constitue une somme d'argent versée en contrepartie d'un service (la mise à disposition d'un logement contre la jouissance temporaire d'un logement).

Meublé classé de tourisme

Une charte des meublés a été établie sous le patronage du ministère du Tourisme par la Fédération nationale des offices du tourisme et syndicats d'initiative, et la Fédération nationale des agents immobiliers et mandataires des fonds de commerce. Cette charte a été reprise par l'arrêté du 28 décembre 1976. Les meublés de tourisme sont classés en plusieurs catégories selon le niveau de confort du logement. Tout loueur meublé, s'il désire obtenir le classement en meublé de tourisme doit, au préalable, déposer au secrétariat de la Commission départementale de l'action touristique, une déclaration conforme au modèle indiqué par l'arrêté. Au sein de cette déclaration qui indique les normes de confort prévues dans la répartition catégorielle, le loueur s'engage à se soumettre à une visite de son logement par un agent habilité à cet effet par la commission. Dès lors, il est délivré au propriétaire un numéro d'identification. Cependant, ce statut particulier contraint à louer à l'unité semaine pour une durée n'excédant pas six mois par an.

Réservation

Elle est une étape par laquelle le locataire verse des arrhes ou un acompte ne devant pas excéder 25 % du prix de la location (y compris le versement du dépôt de garantie) si celle-ci est réalisée par l'intermédiaire d'un professionnel. Si la location s'effectue avec un propriétaire loueur non professionnel, la somme à verser au titre de la réservation peut être fixée librement entre les parties mais il est conseillé de ne pas aller au-delà du pourcentage imposé pour les professionnels. Il est préférable de n'effectuer un tel versement qu'après la signature d'un contrat écrit.

Taxe de séjour

Elle est perçue au profit des collectivités territoriales et en particulier à la commune de situation du logement loué, et destinée au financement des équipements et services publics qui desservent la municipalité. Son montant s'élève de 0.15 à 1 € par jour et par personne.

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DPE ou Diagnostic de Performance Energétique

A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son premier renouvellement. A compter de cette date, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire qui lui en fait la demande.

En cas de location saisonnière, le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le contrat de location qu'une partie du contenu réglementé du DPE (arrêté à paraître). Il doit toutefois tenir le DPE à disposition du locataire.

Un communiqué de la DGUHC du 21 mai 2007 précise que "les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges ne sont pas soumises à l'obligation de DPE. Les contrats de location de logements pour étudiants, ces logements étant des résidences principales des occupants, sont soumis à l'obligation de fourniture d'un diagnostic".

Le DPE est valable 10 ans. Lorsqu'un DPE a été réalisé en vue de la mise en vente ou de la construction du logement conformément à la réglementation (CCH : R. 134-1 à R. 134-5), il tient lieu de diagnostic pour la mise en location du logement.

Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

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Le Mandat de Gestion

Le mandat de gestion est l'acte par lequel le propriétaire d'un bien (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire, qui peut être un agent immobilier, un administrateur de biens, .) le pouvoir d'accomplir en son nom plusieurs actes juridiques comme la vente, la location ou la gestion d'un bien.

Pour exercer ces prérogatives, un administrateur de biens comme un agent immobilier doit obligatoirement détenir un mandat du propriétaire dûment rempli et signé.

Le mandat doit obligatoirement comporter :
- les identités des parties (mandant et mandataire) et les garanties professionnelles du mandataire,
- la désignation du ou des biens concernés par le mandat, avec leur situation et description précise,
- la méthode de suivi des comptes (date des états détaillés, des versements, .),
- le montant des honoraires pour la gestion courante et les éventuels frais supplémentaires,
- la mission du mandataire et tous les actes que le mandant lui autorise et lui confie, - la durée du mandat et les conditions de renouvellement.

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Détecteurs de fumée dans les logements

Une loi du 10 mars 2010 rend obligatoire lʼinstallation de détecteurs de fumée dans les logements : tout occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, devra (dans les 5 ans de la publication de la loi intervenue le 10 mars 2010) installer dans son logement au moins un détecteur de fumée normalisé, et veiller à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif .
Les propriétaires bailleurs devront prendre en charge lʼinstallation de ces détecteurs uniquement pour :
- Les locations saisonnières,
- les foyers,
- les logements de fonction,
- les locations meublées.
L'obligation incombera aux locataires dans les locations vides (soumises à la loi du 6 juillet 1989).
Néanmoins, il faudra encore un décret dʼapplication pour les modalités de cette obligation.
Les occupants devront avertir leur assureur de cette installation et pourront bénéficier dʼune réduction de leur prime "incendie". Les assureurs ne pourront en aucun cas refuser leur garantie en cas de non respect de ces dispositions.
Enfin, les propriétaires d'immeubles (ainsi que les copropriétaires) devront prendre des mesures de sécurité destinées à prévenir le risque d'incendie dans les parties communes des immeubles collectifs. Ces mesures doivent également être précisées par un prochain décret.

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Votre situation familiale avant de souscrire votre Bail !

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.
Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire, " sous seing privé " (sur papier libre), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.

Il peut aussi être établi par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

Le locataire est marié
Quel que soit le régime matrimonial, les époux sont automatiquement co-titulaires du bail, même si un seul d'entre eux a signé le bail (avant le mariage, par exemple). Si l'un des époux quitte les lieux ou décède, l'autre pourra invoquer le transfert ou la continuation, à son profit, du contrat de location. Le propriétaire ou son mandataire doit adresser toute notification (ex : congé, augmentation de loyers) à chacun des deux conjoints, dès lors que le locataire lui a fait connaître son mariage.

Le locataire vit en concubinage
Si les deux concubins ont signé le bail, ils seront dans une situation analogue à celle d'un couple marié.

Si un seul concubin signe le bail, lui seul sera locataire, l'autre n'a aucun droit vis-à-vis du bailleur. Mais en cas d'abandon des lieux ou de décès du locataire en titre, le bail se transmettra à l'autre concubin, à condition qu'il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an.

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Risques encourus en cas d'absence de bail

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.

Le propriétaire comme le locataire, sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.

En l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

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L'état des lieux 

Définition

L'état des lieux, appelé aussi "constat d'état des lieux" est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. Dans votre intérêt, la loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location afin d'éviter des litiges au départ du locataire.

L'état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location.

Utilité de l'état des lieux

Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.

Conservez précieusement, pendant toute la durée de la location, l'exemplaire du constat d'état des lieux qui vous revient obligatoirement.

En cas d'absence d'état des lieux

Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.

Si le locataire s'oppose, à son entrée dans le logement, à l'établissement de l'état des lieux, il sera présumé l'avoir reçu en bon état.

Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.


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 Loyer initial et augmentation en cours de bail

Les modalités de fixation et de révision du loyer pour les logements loués non meublés, par un propriétaire privé, sont prévues par la loi du 6 juillet 1989.

En contrepartie du paiement du loyer  et des charges, le locataire peut demander une quittance, document qui indique distinctement le montant du loyer et des charges qu'il a payés. Le propriétaire ou le professionnel mandaté pour gérer la location, doit alors lui transmettre gratuitement la quittance.

Fixation du loyer initial

Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Il en est ainsi lorsqu'il s'agit d'un contrat de location consenti à un nouveau locataire, de la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois, par exemple.

Augmentation du loyer en cours de bail - Révision annuelle

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. Bien que le bailleur ne soit pas tenu d'adresser un courrier rappelant les conditions de la révision du loyer, il est conseillé de le faire.

L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (loi du 8.2.08).
L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

Exemple : un loyer fixé le le 1.5.2009 à 700 euros hors charges, s'établit au 1.5.2010, à :

700 € x indice de référence des loyers du 1er trimestre 2010
/ indice de référence des loyers du 1er trimestre 2009

L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE et au journal officiel.

Nouvel Indice de Révision des Loyers (IRL)

A compter du 10 février 2008, la composition de l'IRL est modifiée. Le nouvel IRL s'applique aux contrats de location qui prennent effet à compter du 10 février 2008 et aux révisions des loyers des baux en cours à cette date ; il n'est pas nécessaire dans ce dernier cas de faire un avenant au bail.

Absence de clause de révision et prescription

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

En revanche, si votre bailleur a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises, ceci pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances.

Majoration de loyer exceptionnelle

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire sont convenus, lors de la signature du bail ou ultérieurement, de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

Augmentation en fin de bail

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut, à ce moment, être augmenté dans certaines conditions.


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 Obligation du Propriétaire - Decence

Décence

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Caractéristiques d'un logement décent

Est décent un logement qui répond aux caractéristiques fixées par le décret du 30 janvier 2002 (JO du 31.1.02).

Sécurité physique et santé des locataires

Le logement doit satisfaire à certaines conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

  1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 
  2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès , tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.
  3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  6. Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.

Equipements et confort

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :   

  1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. 
  2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
  5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Normes de surface et de volume

Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Logement non-décent

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité au propriétaire, à tout moment ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

A défaut de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois ou d'accord entre le propriétaire et le locataire, l'un ou l'autre peut saisir la commission départementale de conciliation ; ce n'est toutefois pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. Si le désaccord persiste, le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. L'ordonnance ou le jugement constatant que le logement n'est pas décent est obligatoirement transmise au préfet par le juge.

Tant que le logement n'est pas décent, l'allocation logement cesse d'être versée directement au propriétaire (tiers-payant); elle est versée au locataire si celui-ci justifie à l'organisme payeur (caisse d'allocations familiales ou de mutualité sociale agricole) qu'il a demandé la mise en conformité de son logement au propriétaire.

Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement ils peuvent donner mandat à une association agréée ou dont l'objet est le logement des personnes défavorisées pour agir en justice pour leur compte.

Cette obligation de délivrer un logement décent s'applique aux locations en cours ou à venir, de logements loués vides, mais également meublés, à titre de résidence principale.

Autres obligations   

  • Le logement doit être délivré au locataire en bon état d'usage et de réparation et les équipements mentionnés au bail, en bon état de fonctionnement.
  • Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir et effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
  • Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement - par exemple, lorsqu'il s'agit d'aménagements de détail qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage.
  • Le propriétaire doit assurer au locataire un usage paisible du logement.
  • Il doit transmettre gratuitement au locataire, à sa demande, une quittance de loyer et de charges.
  • En contrepartie des charges dont le propriétaire demande le paiement au locataire, il doit justifier les dépenses effectuées.

Si la location est gérée par un professionnel, c'est lui qui effectue ces formalités.

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Renouvellement du Bail

A l'expiration du bail, si le propriétaire n'a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l'occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime, la location avec le locataire en place se poursuit. Trois possibilités peuvent se présenter, mais dans tous les cas, quelles que soient les conditions du renouvellement, avec ou sans changement de loyer, le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux ne doit pas être augmenté.

Renouvellement du bail dans les mêmes conditions

Le propriétaire ne fait aucune démarche.  Le bail est reconduit pour trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

L'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, à condition toutefois qu'une clause de révision figure dans le bail initial.

Il n'est pas nécessaire de refaire un nouveau contrat : la reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial.

Bail de courte durée

Le particulier qui est propriétaire peut proposer un bail inférieur à trois ans, mais d'au moins un an, si un événement précis l'oblige à récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, nécessité de loger un membre de la famille).

Il doit avertir le locataire au moins six mois avant la fin du bail.

Un nouveau bail est établi ; il doit indiquer l'événement précis qui justifie une durée de location inférieure à trois ans. Le propriétaire devra confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Le loyer peut être révisé si une clause du contrat le prévoit ; l'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

Renouvellement du bail avec un nouveau loyer

La durée du bail renouvelé est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

Le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il doit alors adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail.

Sa proposition doit reproduire l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Elle doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer. L'augmentation du loyer s'appliquera progressivement.

Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut, en aucun cas, donner congé pour l'échéance du bail en cours.

Soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer : il manifeste son accord au propriétaire par écrit.

Soit le locataire n'accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire saisit alors, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDE, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références. La commission rend son avis dans un délai de deux mois.

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance.Il doit toutefois au préalable avoir saisi la commission départementale de conciliation.

Si avant l'expiration du contrat en cours, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer, pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou si le bail initial était conforme à la réglementation, d'un simple avenant portant sur le nouveau montant du loyer.


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