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Discover here some Laws, Astuces and the Councils.

Location saisonnière :

Impôts et autres :

  • Taxe professionnelle - lien direct : cliquez ici.


 

 

Qu'est ce qu'une location saisonnière ? 

     
 
Régime juridique de la location saisonnière en France

En premier lieu, il s'agit d'une location dite "meublée" : cela suppose donc la présence des meubles nécessaires à la vie courante du locataire : lits, cuisine, armoire, table, chaises, meubles et matériels de cuisine, installation au minimum d'une salle d'eau.

En second lieu, il s'agit d'une location dite "saisonnière" : c'est à dire une location ne devant pas excéder la saison (en théorie 3 mois maximum).

Cette location saisonnière peut être consentie à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle "de passage", et ne saurait constituer en aucun cas la résidence principale du locataire.

Les locations saisonnières sont, à la lecture de la loi, totalement libres et ne sont soumises qu'aux conditions du Code civil pour leur organisation.

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Pourquoi louer en location saisonnière ?

Vous disposez d'un logement que vous occupez occasionnellement ?
Existe-il un moyen qui permettrait de couvrir, une partie voir la totalité des frais d'entretien ?

OUI !    La Location Saisonnière
 
L'idée de louer votre logement, quelques semaines par an, tout en vous réservant la possibilité de l'occuper vous-même. Une solution séduisante qui offre l'avantage d'assurer un complément de revenu appréciable et de garder la liberté de votre bien immobilier. Y avez-vous déjà pensé ?

Aujourd'hui, la demande pour ce mode d'hébergement ne cesse de croître. Les moyens modernes dont nous disposons maintenant, touchent une clientèle internationale désireuse de découvrir et connaître toute la diversité de notre région, la Côte d'Azur qui n'a d'égal que sa beauté. La mer, La montagne, La Principauté de Monaco et l'Italie voisine en sont autant de témoignage. Le tourisme découverte, comme nous aimons le rappeler, s'est fortement développé ces dernières années et, avec lui, les besoins en hébergement.
Contactez-nous.

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Classement de certaines locations saisonnières en France

Le loi permet le classement de certaines locations saisonnières afin d'assurer au locataire un produit de qualité ou respectant les normes de qualité imposées par ce classement (arrêté du 8 Janvier 1993). En effet, le propriétaire faisant la demande de classement se doit d'observer scrupuleusement les obligations que lui imposent celui-ci à peine de ne pas recevoir l'agrément ou de lui être retiré si la location ne correspond plus à ces normes de confort. 

Les locations meublées saisonnières sont qualifiées de "meublés de tourisme" : "les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile".

Ces meublés de tourisme sont classés en différentes catégories exprimées par un nombre d'étoiles croissant suivant leur niveau de confort et d'agrément.

Les conditions minimales sont notamment d'être exempt d'odeurs spécifiques permanentes, et situé hors des zones de nuisance résultant des installations classées, routes à grande circulation, voies ferrées ou encore aéroports (par exemple).

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Nos conseils avant de s'engager

Demandez un descriptif détaillé des lieux

Ne laissez rien au hasard. Certes, vous partez en vacances et votre séjour sera forcément limité dans le temps mais ce n'est pas une raison pour vous accommoder d'un mobilier sommaire ou d'éléments de cuisine en mauvaise état. Là encore, il faut rester absolument vigilant, et n'hésitez pas à demander une information complémentaire au loueur.

Un "état descriptif et des conditions de location" doit être envoyé en deux exemplaires, un pour le bailleur ou son mandataire, et l'autre pour le candidat-locataire. Sachez que si les renseignements portés à l''état descriptif et des conditions de location" sont inexactes, le bailleur ou son mandataire pourra être condamné au paiement d'une amende.

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Vérifier les conditions de réservation : arrhes ou acomptes


Le montant de la réservation et la date de son paiement sont à négocier entre les deux parties. En premier lieu, il est conseillé de ne verser aucune somme avant la signature du contrat de location et sachez à quoi correspond ce versement (arrhes ou acompte). Soyez vigilant sur les termes employés au sein du contrat, car dans un contrat de location-saisonnière, le choix erroné d'un terme peut avoir des conséquences importantes en cas de résiliation.

De nombreux aléas peuvent avoir cours, notamment la maladie ou encore un accident, obligeant le propriétaire ou le locataire à annuler sa réservation alors que celle-ci avait déjà fait l'encours du versement de la somme prévue pour arrêter la location. Dans quelle mesure le remboursement de cette somme pourra-t-il avoir lieu ? Il convient alors de distinguer si le contrat fait mention d'arrhes ou d'acompte.

Les arrhes représentent un moyen de dédit. Le locataire est libre de se désister, cependant les arrhes restent acquises au loueur (ce dernier est considéré comme ayant subi un préjudice du fait du désistement du locataire ayant porté une option sur le bien mis en location). Inversement, si c'est le loueur qui renonce à la location de son bien, l'article 1590 du Code Civil impose à ce dernier la restitution du double du montant des arrhes versés par les locataires.
Un acompte est un engagement ferme et définitif. En cas d'annulation, le locataire peut se voir réclamer la totalité des loyers du séjour prévu ou, ceux de la période pendant laquelle le logement n'aura pu être reloué à une autre personne. Toutefois, la jurisprudence admet qu'en cas d'événement imprévisible et insurmontable, le locataire peut être dispensé de cette obligation de paiement. Inversement, le locataire peut demander une indemnisation au propriétaire si la résiliation émane de son propre fait. L'on constate alors un préjudice moral et matériel qui se matérialise par des vacances fortement compromises, des dépenses supplémentaires occasionnées par ce changement de circonstances, ...

En résumé, il est recommandé de préciser la nature de la somme versée dans le contrat de location. Si l'argent versé constitue un acompte (en d'autres termes, une partie du prix de location) ou des arrhes.

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Demander le montant du dépôt de garantie

En matière de dépôt de garantie, la législation ne s'applique qu'aux professionnels. Les particuliers qui louent occasionnellement un logement ne sont pas visés par la législation en vigueur.

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Partez bien assuré

Le propriétaire du logement peut demander au locataire la fourniture d'une photocopie d'une attestation d'assurance afin de vérifier en tant que preneur des lieux, si vous êtes couvert contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, …), soit par une extension " villégiature " de la police d'assurance que vous avez contractée au titre de votre habitation principale, soit par un contrat spécifique limité à votre séjour dans la location. N'hésitez pas à vérifier cette garantie par rapport à la valeur du mobilier contenu dans le logement. Cette estimation peut apparaître dans le contrat. Pensez-y, être assuré personnellement pour les éventuels dégâts matériels dont vous pourriez être responsable n'est pas une futilité, car la compagnie d'assurance du propriétaire des lieux ne manquera pas de se retourner contre vous !

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Exigez un contrat de location

Un contrat de location doit intervenir avant l'entrée dans les lieux. Ce contrat concrétise l'accord et l'engagement entre les deux parties. Il peut résulter d'un simple échange de correspondance ou se présenter sous la forme d'un document établi en deux exemplaires, signé à la fois par le loueur et par le locataire, chacun conservant un exemplaire de ce contrat. Il est fortement recommandé de procéder comme tel afin de parer à un éventuel conflit.

Le contrat de location doit être extrêmement précis. Le logement loué doit être désigné en indiquant les éléments suivants : l'adresse précise du logement (appartement ou maison individuelle) - le nombre de pièces et la surface habitable - une énumération des parties et équipements dont le locataire à la jouissance exclusive (garage, terrasse, …) ou ceux dont il bénéficie au même titre que les autres résidants de l'immeuble (espaces verts, cour intérieure, piscine, …).
La durée de location doit également être déterminée de façon précise avec les dates de début et de fin de location. En matière de location saisonnière, les heures d'arrivée et de départ sont très souvent indiquées (recommandé).
Le montant du loyer doit apparaître dans le contrat de location, le tarif est librement fixé, les modalités de paiement et les dépenses annexes doivent y figurer également. Une taxe de séjour destinée au financement des équipements et services publics est perçue par toutes les communes que ce soit en saison pleine qu'en saison creuse. Le contrat précise la somme que vous devez verser en guise de réservation ainsi que le montant du dépôt de garantie.

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Les charges

sauf si elles sont comprises dans le prix du loyer, peuvent être calculées forfaitairement à l'avance, soit selon les consommations réelles d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphone. Dans ce dernier cas de figure, la régularisation intervient à la fin du séjour ou quelques semaines plus tard compte tenu des délais de facturation de ces différentes prestations. En l'espèce, il ne faut pas oublier de faire relever les compteurs lors de l'état des lieux à l'entrée comme à la sortie pour éviter toute contestation d'une des deux parties.

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Les Mots Clés de l'Immobilier

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Lexique de la location

Arrhes

Somme versée à la réservation dont le montant est fixé librement. Cependant, par l'intermédiaire d'un agent immobilier, son montant ne peut excéder 25 % du prix de location y compris le versement du dépôt de garantie. Les deux parties peuvent annuler la réservation du logement, le locataire en abandonnant les arrhes, le propriétaire en restituant le double de la somme versée.

Acompte

Somme versée à la réservation dont le montant doit être identique à celui des arrhes. Il confirme l'engagement ferme et définitif des parties et ne peut être rompu. Ainsi, le locataire qui ne donne pas suite à sa réservation, le propriétaire est en droit de lui demander la totalité du prix de cette location.

Assurance

Lorsque vous désirez louer un logement en location saisonnière, vous avez grand intérêt à être assuré contre les risques locatifs : incendie, dégâts des eaux, etc. Cette garantie peut être une extension de votre contrat d'habitation principale, soit par un contrat spécifique limité à la durée de la location. Quelle que soit la formule, il vous appartient de vérifier que l'étendue et le montant de la garantie sont suffisants par rapport à la valeur des meubles et accessoires du logement occupé.

Contrat de location

C'est un document signé en deux exemplaires concrétisant la location et mentionnant les caractéristiques essentielles de la location, du logement et de sa situation (adresse précise du logement - la durée de location - la date d'entrée et de départ du locataire - les conditions de la location - le montant de la caution, son mode et le détail de sa restitution).

Charges

A moins qu'elles ne soient comprises dans le loyer annoncé pour la location, elles seront calculées soit forfaitairement à l'avance (selon une estimation de votre consommation), soit selon vos consommations réelles : eau, téléphone, électricité et gaz. Dans ce dernier cas de figure, pensez à faire relever les différents compteurs lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Dépôt de garantie

Somme versée à l'arrivée sur les lieux pour éventuellement prémunir le propriétaire en cas de dégradations faites par le locataire. Ce dépôt est remboursable en fin de location. Son montant est librement déterminé entre particuliers mais il est d'usage qu'il ne dépasse pas 20 % du loyer. Si la location passe par un professionnel, celui-ci ne peut exiger plus du quart du loyer si aucun acompte n'a été versé auparavant.

Descriptif

Document décrivant les lieux loués, leur situation dans la localité, la totalité des conditions de location. Un descriptif type est imposé aux loueurs professionnels. Notons que toute location saisonnière en meublé doit préalablement à sa conclusion faire l'objet de la remise au locataire d'un état descriptif.

Etat des lieux

L'état des lieux s'effectue en présence du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, (à l'arrivée et au départ). Ce document est signé conjointement par ledit propriétaire et le locataire. Ce document doit indiquer, outre l'adresse du logement et les coordonnées des deux parties au contrat de location, la date d'entrée et de sortie des lieux. Doivent être notés également, pour chaque pièce, l'état général des éléments qui la compose (revêtement des sols, murs, plomberie, sanitaire, électricité, équipements ménagers, rangements, etc.), et précisez s'ils sont neufs, en bon état, en état d'usage ; n'oubliez pas de faire relever les différents compteurs avant votre entrée et à votre départ (sauf si les charges sont établies forfaitairement), eau, téléphone, électricité et gaz. Enfin, notez absolument les objets manquants à votre arrivée par rapport à l'inventaire.

Inventaire

Document qui recense de façon extrêmement détaillée l'ensemble du mobilier qui compose le logement et mis à disposition du locataire. L'inventaire est établi et annexé à l'état descriptif ou au contrat de location. Ce document permet de vérifier la correspondance entre la liste et les éléments présents sur les lieux. Celle-ci doit être parfaite.

Location saisonnière

Il s'agit de location de villa ou d'appartement à l'occasion des vacances. La location saisonnière se caractérise par une durée spécifique (relativement courte) et échappe aux règles impératives de la location " classique ". Cette location doit être en rapport avec une saison sans que rien n'impose qu'il s'agisse d'une période de vacances du plus grand nombre.

Location en meublé

Un logement est considéré comme meublé lorsqu'il comporte le mobilier suffisant à la vie quotidienne.

Locaux non classés

Locaux loués généralement par des particuliers ne désirant pas se plier aux exigences de l'arrêté du 28 décembre 1976. Ces locaux peuvent ne pas répondre aux normes de confort des locaux classés meublés de tourisme. Le propriétaire n'est pas tenu de louer à l'unité-semaine et échappe à la plupart des contraintes prévues dans les autres cas. C'est le règne de la liberté avec les avantages et les inconvénients qui peuvent en résulter, surtout pour le locataire (à éviter).

Loueur en meublé non professionnel

Personne donnant en location des locaux meublés. Il s'agit de propriétaires inscrits ou non au registre du commerce en qualité de loueurs en meublé professionnels mais dont les recettes annuelles tirées de cette activité sont inférieures à 25.000 € ou représentant moins de 50 % de leur revenu global.

Loueur en meublé professionnel

Bailleur louant plusieurs logements meublés avec ou sans services et réalisant plus de 22867 €uros de recettes annuelles ou retirant de cette activité au moins 50 % de ses revenus. Est donc considéré comme loueur professionnel en meublé toute personne qui loue ou sous-loue, pendant plus de trois mois par an, au moins deux logements meublés autre que son habitation principale. Les loueurs en meublé professionnel doivent être inscrits au registre du commerce et des sociétés ou assujettis à la taxe professionnelle en tant que commerçant.

Loyer

Le loyer est librement déterminé entre les parties et constitue une somme d'argent versée en contrepartie d'un service (la mise à disposition d'un logement contre la jouissance temporaire d'un logement).

Meublé classé de tourisme

Une charte des meublés a été établie sous le patronage du ministère du Tourisme par la Fédération nationale des offices du tourisme et syndicats d'initiative, et la Fédération nationale des agents immobiliers et mandataires des fonds de commerce. Cette charte a été reprise par l'arrêté du 28 décembre 1976. Les meublés de tourisme sont classés en plusieurs catégories selon le niveau de confort du logement. Tout loueur meublé, s'il désire obtenir le classement en meublé de tourisme doit, au préalable, déposer au secrétariat de la Commission départementale de l'action touristique, une déclaration conforme au modèle indiqué par l'arrêté. Au sein de cette déclaration qui indique les normes de confort prévues dans la répartition catégorielle, le loueur s'engage à se soumettre à une visite de son logement par un agent habilité à cet effet par la commission. Dès lors, il est délivré au propriétaire un numéro d'identification. Cependant, ce statut particulier contraint à louer à l'unité semaine pour une durée n'excédant pas six mois par an.

Réservation

Elle est une étape par laquelle le locataire verse des arrhes ou un acompte ne devant pas excéder 25 % du prix de la location (y compris le versement du dépôt de garantie) si celle-ci est réalisée par l'intermédiaire d'un professionnel. Si la location s'effectue avec un propriétaire loueur non professionnel, la somme à verser au titre de la réservation peut être fixée librement entre les parties mais il est conseillé de ne pas aller au-delà du pourcentage imposé pour les professionnels. Il est préférable de n'effectuer un tel versement qu'après la signature d'un contrat écrit.

Taxe de séjour

Elle est perçue au profit des collectivités territoriales et en particulier à la commune de situation du logement loué, et destinée au financement des équipements et services publics qui desservent la municipalité. Son montant s'élève de 0.15 à 1 € par jour et par personne.

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DPE ou Diagnostic de Performance Energétique

A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son premier renouvellement. A compter de cette date, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire qui lui en fait la demande.

En cas de location saisonnière, le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le contrat de location qu'une partie du contenu réglementé du DPE (arrêté à paraître). Il doit toutefois tenir le DPE à disposition du locataire.

Un communiqué de la DGUHC du 21 mai 2007 précise que "les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges ne sont pas soumises à l'obligation de DPE. Les contrats de location de logements pour étudiants, ces logements étant des résidences principales des occupants, sont soumis à l'obligation de fourniture d'un diagnostic".

Le DPE est valable 10 ans. Lorsqu'un DPE a été réalisé en vue de la mise en vente ou de la construction du logement conformément à la réglementation (CCH : R. 134-1 à R. 134-5), il tient lieu de diagnostic pour la mise en location du logement.

Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

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Le Mandat de Gestion

Le mandat de gestion est l'acte par lequel le propriétaire d'un bien (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire, qui peut être un agent immobilier, un administrateur de biens, .) le pouvoir d'accomplir en son nom plusieurs actes juridiques comme la vente, la location ou la gestion d'un bien.

Pour exercer ces prérogatives, un administrateur de biens comme un agent immobilier doit obligatoirement détenir un mandat du propriétaire dûment rempli et signé.

Le mandat doit obligatoirement comporter :
- les identités des parties (mandant et mandataire) et les garanties professionnelles du mandataire,
- la désignation du ou des biens concernés par le mandat, avec leur situation et description précise,
- la méthode de suivi des comptes (date des états détaillés, des versements, .),
- le montant des honoraires pour la gestion courante et les éventuels frais supplémentaires,
- la mission du mandataire et tous les actes que le mandant lui autorise et lui confie, - la durée du mandat et les conditions de renouvellement.

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